De verkoopsovereenkomst wordt ook wel de voorlopige verkoopscompromis genoemd, omdat de autenthieke akte later bij de notaris volgt.
Is deze voorlopige verkoopscompromis wel zo “voorlopig” ?
Het is nuttig om een verkoopscompromis te laten opstellen door een notaris. Kopers die hun verkoopovereenkomst ondertekenen in een notariskantoor hebben een stapje voor. Niet alleen krijgen kopers deskundig advies van de notaris, maar ze genieten ook van een gratis verzekering accidenteel overlijden.
De voorlopige verkoopsovereenkomst is definitief en duldt geen dubbelzinnigheden maar kies voor duidelijkheid. Belangrijk is altijd rekening te houden met onderstaande elementen, welke een verkoopscompromis dient te bevatten.
Elementen van de verkoopscompromis
1. De partijen
Omschrijf de koper en de verkopers. Wie zijn ze en waar wonen ze ? Ga na of ze wel degelijk eigenaar en verkoper zijn en de eigendom bezitten. Is er sprake van medeëigendom wanneer de verkoper niet de enige eigenaar is en geven de medeëigenaars ook hun akkoord en hun identiteit ?
2. De eigendom
Omschrijf precies wat er wordt verkocht. Start met het adres en de kadastrale en stedebouwkundige informatie. Zijn buiten de grond en het pand nog andere aanhorigheden ? Wat is er als roerend goed (vaatwasser, wasmachine,….) voor de koper afgesproken ?
3. De actuele bewoning en medeëigendom
Door wie wordt momenteel het verkochte pand bewoond ? Bewoont de verkoper zelf of is het pand verhuurd ? Kan de koper bij het verlijden van de akte het pand bewonen en verlaat de huurder het pand ? Dient er met een opzegperiode rekening gehouden te worden ?
Betreft het verkochte pand een appartement in medeëigendom, hoe zit het met het kapitaal van het reservefonds ? De statuten geven hierover uitsluitsel samen met een of meerdere verslagen van de laatste algemene vergadering van medeëigenaars. In deze verslagen zal ook vermeld staan welke herstellingen zijn uitgevoerd en dienen worden uitgevoerd te worden door de gemeenschap van medeëigenaars.
4. Technische aspecten
De overheid legt diverse verplichten op om de verkoop van onroerend goed in goede banen te leiden.
– EPC-attest of energieprestatiecertificaat is een rapport dat inzicht geeft in de energetische kwaliteit van een woning. Het rapport wordt door een energiedeskundige opgemaakt en voorzien van een energiescore. De energiescore wordt bepaald door: het type warm water installatie (sanitair water en CV water) en de isolatiewaarde van: het dak, de vloer, ramen, muren en deuren. Bij verkoop of verhuur van de woning is het verplicht om een EPC attest in je bezit te hebben. Potentiële kopers of huurders krijgen door het energieattest inzicht in de energie efficiëntie van de woning.
– Bodemattest vermeldt alle relevante gegevens die de OVAM over de grond kent. Het informeert de koper van een grond over de bodemkwaliteit. Voor het sluiten van een overdrachtsovereenkomst van een grond, zowel een risicogrond als een niet-risicogrond, is een bodemattest noodzakelijk.
– Keuring van electrische installatie : Bij verkoop van een woning dienen de volgende documenten m.b.t. de elektrische installatie in je bezit te zijn :
a. gelijkvomigheidsverslag of keuringsrapport
b. Schematische voorstelling van de elektrische installatie.
c. Situatieschets met wandcontactdozen, aftakdozen, lichtpunten, schakelaars en gebruikstoestellen
d. EAN code van de elektrische installatie
– Attest stookolietank :Als de stookolietank is goedgekeurd zal je een keuringsattest en eengroen plaatje ontvangen. Dit groen plaatje zal ter hoogte van de vulopening van de tank worden aangebracht, op die manier weten stookolieleveranciers dat de tank in orde is en dat ze mogen leveren.
– Overstomingsgevoeligheid : Verkopers en verhuurders van vastgoed zijn verplicht hun mogelijke huurders of kopers te informeren als het pand of de grond
a. in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt
b. in overstromingsgevoelig gebied ligt.
– Stedenbouwkundige vergunningen : Mondeling verkregen stedenbouwkundige informatie heeft geen juridische waarde. Wilt u de inlichtingen over het perceel dat u interesseert schriftelijk bevestigd zien, dan kunt u een stedenbouwkundig attest aanvragen. Zo heeft u meer zekerheid. Lees meer
5. Praktische afspraken
a. Prijs: vermeld de overeengekomen prijs en ook wanneer die moet betaald worden.Bij de ondertekening van het compromis wordt er vaak een voorschot betaald door de koper. Noteer hoeveel het afgesproken bedrag is.
b. Kosten: wie staat in voor welke kosten ? Defecte toestellen, verwarmingsketel, onderhoud tuin….
c. Timing: wanneer gebeurt de plechtige overhandiging van de sleutels ? Bij verlijden van authentieke akte of op een vroegere of latere datum ?
d. Erfdienstbaarheid: heeft de buurman of lokale boer recht van doorgang op de eigendom of grond. Altijd sympathiek om de koper hiervan op de hoogte te brengen.
6. Opschortende voorwaarden
Hierin kan worden bepaald dat de verkoop doorgaat op voorwaarde dat de koper een lening krijgt. Staat de bank geen krediet toe kan de koper het bedrag niet op tafel leggen en gaat de verkoop niet door. Lees meer.
7. De sancties
Als de verkoop niet kan doorgaan, dient gepaste straf geakteerd. Wat is de eventuele schadevergoeding die moet worden betaald ? Is het voorschot verloren en komt dit toe aan de verkoper of welke stappen zullen er ondernomen worden?
8. De notaris
Gegevens van de notaris dient genoteerd, zowel deze van de verkoper als van de koper.
9. De bijlagen
Noteer de documenten welke bij het ondertekenen van de verkoopscompromis reeds voorhanden zijn, zoals het energieprestatiecertificaat, een kopie van de eigendomsakte, de stedenbouwkundige vergunning, het bodemattest, indien van toepassing het keuringsattest van de stookolietank, …
Bron : notaris.be
Infofiche downloaden
Brochure downloaden
Brochure downloaden
