HET BURGERLIJK WETBOEK
In de wetteksten van het Burgerlijk Wetboek vinden we twee artikels over de opschortende voorwaarde :
Art. 1181. Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
- In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
- In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.
Art. 1182. Wanneer de verbintenis is aangegaan onder een opschortende voorwaarde, blijft het risico van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, voor de schuldenaar die zich slechts verbonden heeft ze te leveren ingeval de voorwaarde vervuld wordt.
- Indien de zaak geheel teniet gegaan is buiten de schuld van de schuldenaar, is de verbintenis teniet.
- Indien de zaak schade geleden heeft buiten de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser de keus om ofwel de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, zonder vermindering van de prijs.
- Indien de zaak schade geleden heeft door de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser het recht om ofwel de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, met schadevergoeding.
WAT IS
EEN OPSCHORTENDE VOORWAARDE
Een opschortende voorwaarde is een verbintenis welke afhangt van
- ofwel een toekomstige en onzekere gebeurtenis (vb het bekomen van een krediet)
- ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad maar aan partijen nog onbekend is (vb bij verontreinigde bodem zij de partijen nog niet op de hoogte bij gebrek aan een bodemattest)
De overeenkomst bestaat dus en enkel de uitvoering wordt opgeschort tot op het ogenblik dat de bijhorende opschortende voorwaarde gerealiseerd is. Bij aankoop van onroerend goed heeft de opschortende voorwaarde meestal betrekking op het verkrijgen van een lening of op het verkrijgen van een positief bodemattest.
VERPLICHTING TOT
OPSCHORTENDE VOORWAARDE
Een opschortende voorwaarde kan enkel in de onderhandse verkoopbelofte (verkoopscompromis) worden opgenomen wanneer koper en verkoper ermee instemmen. Het is geen verplichting om akkoord te gaan met een opschortende voorwaarde.
Bij verkoop via openbare verkoop kan de hoogste bieder achteraf in principe niet meer vragen om onder opschortende voorwaarde te kopen, tenzij deze mogelijkheid uitdrukkelijk aanwezig was in de verkoopsvoorwaarden.
Wanneer er geen opschortende voorwaarde is opgenomen in de overeenkomst en een ongekende onzekere gebeurtenis (vb het niet bekomen van een krediet) doet zich voor, zal het contract toch kunnen ontbonden worden mits betaling van een schadevergoeding (meestal 10 %).
GELDIGHEID VAN
EEN OPSCHORTENDE VOORWAARDE
De opschortende voorwaarde dient heel duidelijk omschreven te zijn. Zo dient een duidelijke termijn bepaald te zijn waarbinnen de voorwaarde vervuld moet zijn en dient de voorwaarde afhankelijk te zijn van een onzekere gebeurtenis. Best dient ook omschreven op welke wijze de andere partij dient ingelicht te worden.
Frequent wordt de opschortende voorwaarde gebruikt in verband met het krediet met vermelding van de naam van de bankinstelling. De voorwaarde is onafhankelijk van beide partijen doch van de beslissing van de kredietinstelling. Is het krediet toegekend dan is de opschortende voorwaarde gerealiseerd en gaat de aankoop door. Wordt het krediet niet toegekend dan zal de verkoop niet plaatsvinden.
Een opschortende voorwaarde is dus enkel geldig wanneer ze niet afhankelijk is van de wil van de koper of verkoper maar afhankelijk is van een onzekere toekomstige gebeurtenis.
TERMIJN VAN
EEN OPSCHORTENDE VOORWAARDE
De termijn waarbinnen de opschortende voorwaarde vervuld dient te worden moet nauwkeurig worden vastgelegd in de onderhandse verkoopsovereenkomst. Wanneer de vervulling van de voorwaarde niet voor de vastgestelde datum heeft plaatsgevonden zal de verkoop niet gerealiseerd worden.
Is er geen termijn vastgelegd dienen de partijen rekening te houden met een redelijke termijn. Bij discussie zal de Vrederechter oordelen wat redelijke termijn inhoudt, rekening houdend met de bedoelingen van beide partijen en aard van de overeenkomst.
GEVOLGEN VAN
EEN OPSCHORTENDE VOORWAARDE
De overeenkomst zal maar bestaan wanneer de opschortende voorwaarde is vervuld en dit met terugwerkende kracht vanaf de ondertekening van de overeenkomst. De partijen hebben dan de verplichting om alles te doen om deze opschortende voorwaarde te laten vervullen. Wanneer de opschortende voorwaarden ondanks alle inspanningen van de partijen niet kan vervuld worden kan de overeenkomst niet doorgaan.
OPSCHORTENDE VOORWAARDE
VOOR KREDIET
Het bekomen van een hypothecair krediet is wellicht de meest voorkomende opschortende voorwaarde. De overeenkomst zal doorgaan wanneer de derde partij (de kredietmaatschappij) een krediet toestaat aan de kopende partij. Wanneer de koper niet in de mogelijkheid is om een lening te bekomen kan hij de betaling niet uitvoeren en kan de verkoop niet plaatsvinden. Ook kredietmaatschappijen eisen tijd bij het samenstellen van een kredietdossier. Bij een weigering wanneer de bankinstelling niet met naam genoemd is, worden meestal drie weigeringen als acceptabel gezien.
VERSCHIL
MET ONTBINDENDE VOORWAARDE
ONTBINDENDE VOORWAARDE volgens Burgerlijk Wetboek
Art. 1183. _ Een ontbindende voorwaarde is die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan.
Zij schort de uitvoering van de verbintenis niet op; alleen verplicht zij de schuldeiser om, ingeval de door de voorwaarde bedoelde gebeurtenis plaatsheeft, terug te geven hetgeen hij ontvangen heeft.
Art. 1184. In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.
In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding.
De ontbinding moet in rechte gevorderd worden, en aan de verweerder kan, naar gelang van de omstandigheden, uitstel worden verleend.
Bij een ontbindende voorwaarde komt de overeenkomst meteen tot stand maar wordt deze van rechtswege ontbonden waneer aan de ontbindende voorwaarde wordt voldaan. Vb. Wanneer de bank géén krediet toekent komt de verkoopovereenkomst te vervallen. Bij het niet-vervullen van een ontbindende voorwaarde is er wel een overeenkomst geweest en bij het niet-vervullen van de opschortende voorwaarde is er geen overeenkomst geweest.
MODEL VAN
EEN OPSCHORTENDE VOORWAARDE
Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering van …………………………………………… euro ( ……………….….. EUR), binnen de 30 dagen tegen de volgende voorwaarden:
– maximaal te ontlenen bedrag : …………………………..……..…………. euro ( ……………….….. EUR)
– maximaal rentetarief: …………….%;
– looptijd van de lening: …….-…… jaar.
De koper verbindt er zich toe alle mogelijke inspanningen te doen om deze financiering te bekomen.
Enkel een attest van weigering, afgeleverd binnen de vermelde termijn aan de koper door minstens drie financiële instellingen waarvan de hoofdzetel gevestigd is in België, bewijst dat de opschortende voorwaarde zich niet heeft gerealiseerd. Dat attest dient betekend te worden d.m.v. een aangetekende brief aan de eigenaar binnen de 30 dagen na ondertekening van onderhavige compromis. Indien het bedoelde attest niet aldus wordt betekend aan de eigenaar zal de opschortende voorwaarde geacht worden zich te hebben voltrokken en wordt de koop van rechtswege definitief.
